Actualités : Informations & Conseils

Toutes les informations pratiques dont vous avez besoin !
"Actualités - Animaux - Assurance - Bricolage - Décoration - Économie - Entreprise - Finance - Immobilier - Jardin - Maison - Santé - Travaux"

Immobilier : Location : que faire si le propriétaire conserve le dépôt de garantie

Immobilier : Location : que faire si le propriétaire conserve le dépôt de garantie

 

Les bisbilles entre locataires et leurs bailleurs sont monnaie courante. Il a suffi de publier un appel à témoignages durant quelques heures sur Lemonde.fr pour recevoir des dizaines d’anecdotes. Nous avons classé ces témoignages de locataires par grandes thématiques puis demandé aux juristes de la Confédération générale du Logement (CGL) de répondre aux plus représentatifs.

Chaque semaine nous publierons ces réponses, qui permettent de faire le tour de la question. Pour commencer cette série, nous traitons aujourd’hui un grand classique des conflits parmi les plus courants entre bailleurs et locataires : le dépôt de garantie, ou plutôt les difficultés à le récupérer lors de la sortie du bail.

Que les propriétaires se rassurent, nous entreprendrons bientôt la même démarche pour eux.

« En quittant le studio que j’occupais depuis deux ans à Lille, j’ai réalisé l’état des lieux avec l’agent immobilier. Tout était OK. Trois mois plus tard, je téléphone à l’agence pour savoir quand je récupérerai le dépôt de garantie. On me répond que je ne recevrai rien, car je n’ai pas fait détartrer le cumulus et qu’ils ont dû le changer. Est-ce une raison valable, n’auraient-ils pas dû me prévenir ? Comment récupérer ma caution ? »

  • Ce que dit la loi sur le dépôt de garantie :

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Le même article prévoit que le bailleur peut en imputer les sommes qui lui sont dues ou dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le dépôt de garantie peut donc être utilisé par le bailleur pour y imputer les frais liés aux dégradations, au mauvais entretien et aux réparations locatives.

La loi ne dit rien sur la nature des justificatifs à fournir pour justifier des sommes dues et notamment s’il faut produire des factures ou si de simples devis suffisent. C’est donc au juge, en cas de litige que reviendra le soin d’évaluer, au regard des éléments fournis, le montant des dommages et des réparations.

  • Ce que dit la loi sur l’état des lieux :

L’article 3-2 de la loi n89-462 du 6 juillet 1989 dispose que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles à la remise ou à la restitution des clés.

Dès lors qu’un état des lieux est établi dans les conditions posées par la loi, il est valable et vaut comme élément de preuve de l’état du logement.

D’après ce que vous nous dites, l’état des lieux a été fait en la présence des deux parties, puisque l’agent représente votre bailleur. Il a donc été établi contradictoirement conformément à la loi. Puisqu’il ne précise rien sur l’état du cumulus, ce dernier est présumé avoir été rendu en bon état.

Si remettre en cause un état des lieux postérieurement à sa rédaction reste possible, cela suppose, soit de refaire un état des lieux contradictoire avec l’accord des parties soit d’apporter la preuve par tout moyen que le cumulus est entartré et que cela est dû au défaut d’entretien de votre part.

  • Ce que vous pouvez faire :

Dans votre cas, le logement étant désormais équipé d’un appareil neuf, le bailleur n’arrivera vraisemblablement jamais à rapporter la preuve de la dégradation par votre faute et de la nécessité de remplacer le cumulus.

En conséquence, vous êtes fondé à le mettre en demeure de vous restituer le montant de votre dépôt de garantie (on parle trop souvent à tort de caution) par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Si le bailleur ne vous rembourse pas, vous pourrez saisir la commission départementale de conciliation de votre département afin de trouver une solution amiable à votre litige. Enfin, vous avez la possibilité de saisir le juge de proximité du lieu de situation du bien loué, pour obtenir la condamnation du bailleur à vous restituer le dépôt de garantie.

Attention cependant, la juridiction de proximité disparaîtra au 1er janvier 2017. Ses compétences reviendront alors au tribunal d’instance.

« En juillet 2015, j’ai rendu les clés d’un appartement que j’ai habité huit mois en colocation. Après plusieurs courriers en recommandés, j’ai récupéré ma caution en novembre 2015. Suis-je en droit de demander des intérêts de retard ? »

La loi dite ALUR du 24 mars 2014 a modifié les règles relatives au délai de restitution du dépôt de garantie ainsi que celles relatives aux intérêts de retard.

Avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le 27 mars 2014, le dépôt de garantie devait être remboursé au locataire dans le délai de deux mois suivant la restitution des clés. En cas de retard de restitution au-delà de ce délai de deux mois, le bailleur devait en théorie verser des intérêts au taux légal, au profit du locataire.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, le délai de restitution reste de deux mois sauf si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Dans ce dernier cas, le délai de restitution du dépôt de garantie est d’un mois à compter de la remise des clés. En cas de dépassement du délai, le locataire peut réclamer une somme correspondant à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée de retard.

Les délais se calculent de date à date. Ainsi, si le logement est restitué le 1er juillet, le dépôt de garantie doit être restitué jusqu’au 1er septembre, si le délai de restitution est de deux mois, ou jusqu’au 1er août si le délai de restitution est d’un mois.

Attention : les nouvelles règles ne viennent remplacer les anciennes que pour les contrats signés ou renouvelés après le 27 mars 2014. Tous les contrats signés avant cette date restent soumis à l’ancienne réglementation même si le logement est rendu postérieurement au 27 mars 2014.

  • Ce que vous pouvez faire :

Dans votre cas, le dépôt de garantie a été intégralement restitué mais avec retard. Il faut d’abord déterminer à quelle date a été signé le contrat initial pour connaître le délai de restitution.

Si le dépôt de garantie vous a été intégralement restitué, on peut supposer que l’état des lieux ne mentionnait rien de particulier.

Dès lors, si le contrat avait été signé avant le 27 mars 2014, le bailleur avait deux mois pour vous le rendre. Vous pouvez demander les intérêts légaux courant entre le moment où le dépôt de garantie aurait dû vous être restitué et le moment de la restitution effective, donc entre août ou septembre et novembre 2015. Au second semestre le taux d’intérêt légal était de 4,29 % annuel.

Si le contrat avait été signé après le 27 mars 2014, le bailleur avait un mois pour vous rendre le dépôt de garantie. Vous pouvez demander une somme représentant 10 % du loyer pour chaque mois commencé de retard. Par exemple, si le dépôt de garantie devait vous être restitué le 5 août 2015 et qu’il vous est restitué le 10 novembre 2015, vous pouvez prétendre à une indemnité sur quatre mois (août, septembre, octobre, novembre), représentant donc 40 % de votre loyer mensuel hors charges.

« Je vais déménager et je crains que mon propriétaire ne me rende pas mon dépôt de garantie. Est-ce que je risque vraiment quelque chose si j’anticipe en ne payant pas le dernier mois de loyer ? »

Aucune règle ne permet à un locataire de refuser de payer son loyer en anticipant une éventuelle inexécution par le bailleur de ses obligations. Il s’agit là d’une mesure de justice privée qui est prohibée. De même, il est impossible de prendre l’initiative de consigner les loyers auprès d’un tiers en attendant que le bailleur remplisse correctement ses obligations.

Si le locataire souhaite prendre de telles initiatives, il doit obtenir au préalable l’autorisation du juge et donc entamer une action en justice. Enfin, le dépôt de garantie reste une garantie au profit exclusif du bailleur, le locataire ne peut donc pas l’utiliser indirectement comme une créance, tant que le bail n’est pas résilié.

Même si cela vous semble peu probable, le bailleur a tout à fait la possibilité de tenter de recouvrer cette dette de loyer. Il pourra mettre en œuvre des saisies conservatoires, sur vos rémunérations ou vos comptes bancaires. Par ailleurs, vous n’aurez que tardivement une quittance pour le dernier mois de loyer ce qui pourra fortement nuire à vos éventuelles recherches de logement si on vous demande vos dernières quittances de loyer.

SERVICE :

dépôt de garantie Devis Services

Profité dès maintenant de 40% d’économie sur votre assurance animauxassurance auto, assurance moto, assurance mutuelle santé.

Tous nos services : 

[ad_2]

(Source de cet article : Lemonde )

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NEWSLETTER 2018
INSCRIVEZ-VOUS!

5154 objets publicitaires distribués en 2017!

Vos informations ne sont jamais partagées avec d'autres sociétéspartenaires.

MERCI DE VOTRE INSCRIPTION!