Immobilier : location la délicate question de la régularisation des charges
Régularisation des charges
Après les bisbilles liées au dépôt de garantie et celles relatives aux travaux que doivent théoriquement engager les propriétaires, nous publions le troisième volet de notre série sur les principaux litiges entre locataires et bailleurs.
A partir d’anecdotes d’internautes, nous avons demandé aux juristes de la Confédération générale du logement (CGL) de répondre aux questions les plus représentatives. Cette semaine, nous abordons le sujet des charges locatives et de leur régularisation.
Petite précision à destination des propriétaires, nous mènerons bientôt une démarche identique pour évoquer les tracas qu’ils peuvent, eux aussi, rencontrer.
Lire aussi :
Location : que faire si le propriétaire conserve le dépôt de garantie
« Je loue mon appartement depuis la mi-juin 2014, mais je n’ai toujours pas reçu de régularisation de charges. N’est-ce pas un document que je dois recevoir annuellement ? Dois-je le demander à mon propriétaire ? Jusqu’à quand peut-il régulariser ? »
Les charges doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Depuis la loi Alur du 27 mars 2014, le bailleur a trois ans à partir de l’exigibilité des charges pour réclamer le paiement de celles-ci auprès du locataire. En clair, il a trois ans pour régulariser un exercice de charges.
Si le bailleur est en droit de réclamer des sommes au titre des charges récupérables, c’est-à-dire des dépenses faites pour le compte des locataires, encore faut-il qu’il soit en mesure de les justifier, comme le souligne l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Pour cela, il doit communiquer au locataire les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, la justification se fait par la communication du budget prévisionnel.
Un mois avant la régularisation des charges, le bailleur doit adresser au locataire un décompte individuel par nature de charges qui fait état des provisions versées par ce dernier, ainsi que le mode de répartition des dépenses entre locataires dans les immeubles collectifs. Le bailleur doit aussi joindre une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.
A compter de l’envoi de ce décompte, le bailleur devra mettre les pièces justificatives à la disposition du locataire durant six mois pour vérification.
La loi du 6 juillet 1989 ne définit pas ces pièces justificatives. Mais une réponse ministérielle (n°55321 JOAN Q, 15 nov.2011 p.12068 AJDI 2011) précise qu’il s’agit des factures, des contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que de la quotité consommée et du prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment ou l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés. Ces documents sont tenus à la disposition des locataires par le propriétaire ou, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, par le syndic.
- Ce que vous pouvez faire :
Si la loi prévoit que le bailleur est tenu de procéder annuellement à une régularisation des charges, aucune sanction n’est prévue s’il ne le fait pas… Pour autant, vous pouvez toujours par lettre recommandée avec accusé de réception ou par mail, en vous fondant sur l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, demander à votre bailleur de régulariser les charges.
Celui-ci devra tout d’abord vous communiquer votre décompte individuel par nature de charges, qui récapitule les provisions que vous avez versées, et préciser la méthode qu’il a pratiquée pour repartir ces charges entre l’ensemble des occupants si vous habitez un immeuble collectif.
Après réception du décompte, vous devrez solliciter un rendez-vous auprès du bailleur pour vérifier les pièces justificatives.
Compte tenu de votre date d’entrée dans les lieux (mi-juin 2014), les charges qui seront régularisées pour 2014 vont être calculées au prorata de la durée d’occupation, c’est-à-dire de la mi-juin 2014 au 31 décembre 2014 et pour 2015 sur l’ensemble de l’année.
Si votre demande auprès du bailleur reste sans suite ou si celui-ci refuse la régularisation, vous pouvez, après l’avoir mis en demeure, saisir la commission départementale de conciliation à la préfecture du lieu de votre résidence, ou bien saisir directement le tribunal d’instance compétent pour une procédure dite d’« injonction de faire » pour l’obliger à régulariser les charges.
« Je viens de recevoir une régularisation pour les trois dernières années des charges de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ce qui représente un montant non négligeable. Cette régularisation a eu lieu sans préavis mais surtout sans aucun justificatif. Est-ce normal ? Le montant étant conséquent, comment peut-on étaler ce paiement ? Le propriétaire peut-il refuser ? »
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères – la TEOM – est un impôt dû par tout propriétaire de bien immobilier au 1er janvier de chaque année. Les garages et les box y sont également assujettis. Cette taxe, fixée par la collectivité et les services fiscaux, vise à financer la collecte des déchets.
Tout contribuable assujetti à la taxe foncière bâtie y est soumis.
Lorsque le propriétaire loue son bien, il peut se faire rembourser le montant de la TEOM par le locataire ; son montant est calculé au prorata du temps d’occupation du bien.
Le propriétaire est cependant tenu de justifier la somme due en présentant son avis de taxe foncière. Il dispose d’un délai de prescription de trois ans pour récupérer un arriéré de charges qu’il n’aurait pas effectué quels qu’en soient les motifs.
Par ailleurs, depuis la loi Alur, lorsque le bailleur régularise les charges au-delà de l’année civile qui suit l’année de leur exigibilité – c’est-à-dire tardivement – le locataire est en droit de demander et d’obtenir l’étalement du paiement des sommes réclamées sur 12 mois.
- Ce que vous pouvez faire :
Dans le cas où votre propriétaire n’a jamais régularisé ces charges de taxe d’enlèvement d’ordures ménagères et qu’il vous réclame un montant sans justificatif, plusieurs solutions s’offrent à vous.
Premièrement, vous pouvez refuser de payer des charges non justifiées. Toutefois, la présentation des justificatifs étant admise a posteriori, il est préférable de mettre en demeure le propriétaire de vous présenter le justificatif, à savoir son avis de taxe foncière, en lui adressant un courrier recommandé avec avis de réception.
Ensuite, si celui-ci refuse de justifier les charges, vous pouvez saisir le tribunal d’instance en demandant « une injonction de faire » aux fins d’obtenir l’exécution de son obligation prévue par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Enfin, si vous êtes contraint de payer une somme conséquente au titre des arriérés de charges, vous pouvez solliciter un étalement de la dette à l’amiable avec votre propriétaire.
« Je conteste le montant d’une facture d’eau que l’administrateur de biens de mon immeuble m’a facturé. J’ai réglé cette facture, mais après avoir demandé des explications, je suis toujours sans réponse. Puis-je refuser de payer ma prochaine facture d’eau ? »
Les dépenses d’eau liées à la consommation dans le logement mais également l’eau nécessaire à l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs font partie des charges récupérables. Ces dépenses incluent les taxes et redevances notamment au titre de l’assainissement.
S’agissant du volume de consommation d’eau dans le logement, on doit bien sûr se référer au compteur général pour une maison individuelle ou au compteur divisionnaire pour un logement situé dans un immeuble collectif. S’il n’y a pas de compteur dans le logement collectif, le bailleur doit justifier, à partir du relevé du compteur général de l’immeuble, que la part de la consommation qui est affectée au logement est équitable par rapport à la consommation des autres logements ou lots de l’immeuble (le critère de la surface est souvent utilisé en l’absence de compteur).
Le bailleur doit tenir tous ces justificatifs à la disposition du locataire pour vérification.
- Ce que vous pouvez faire :
Dans votre cas, vous contestez les volumes d’eau consommés. Deux situations peuvent se présenter.
Première hypothèse : votre logement est équipé de compteurs. Vous devez donc être capable de prouver au regard des relevés des compteurs quel est le volume d’eau que vous avez consommé sur la période. Vous devrez ensuite envoyer au bailleur un courrier recommandé (avec demande d’avis de réception), lui demandant de mettre à votre disposition tous les éléments relatifs aux volumes facturés (factures originales du fournisseur et relevés de compteurs). Vous pourrez ainsi comparer les volumes et faire les demandes de rectification nécessaires si besoin.
Deuxième cas : votre logement n’est pas équipé de compteur. Vous devez alors envoyer un courrier au bailleur, toujours en recommandé, afin qu’il vous explique en détail, à partir de la facture d’eau, comment a été effectué le calcul de votre quote-part et notamment comment les volumes sont calculés par logement. Avec ces éléments, vous pourrez vérifier si les répartitions sont équitables.
Si le bailleur ne répond à aucune de vos demandes, il est déconseillé de prendre l’initiative de ne pas payer les factures suivantes. En effet, vous consommez bien de l’eau dans votre logement, vous êtes donc bien redevable d’une charge d’eau. Ce n’est que dans l’hypothèse où vous ne bénéficieriez pas d’un service que vous pourriez ne pas en assumer la dépense au titre des charges.
Certes, certaines décisions de justice ont admis que des charges non justifiées n’étaient pas dues mais rien n’empêche un bailleur de les justifier ultérieurement et notamment à l’occasion d’une procédure judiciaire.
SERVICE :
Profité dès maintenant de 40% d’économie sur votre assurance animaux, assurance auto, assurance moto, assurance mutuelle santé.
Tous nos services :
[ad_2]