Immobilier : L’appartement avait un vice caché
Vice caché : L’histoire suivante a été révélée par le Républicain lorrain : lorsque M. et Mme X emménagent dans l’appartement qu’ils ont acheté, à Montigny-lès-Metz (Moselle), ils ignorent qu’ils vont avoir pour voisine de palier une locataire dont toute la copropriété se plaint : elle met de la musique à fond toute la journée, fait du bruit jusque tard dans la nuit, crache, et jette ses canettes de bière dans la cage d’escalier. Lorsqu’ils ont signé l’acte de vente, le 31 mai 2006, le vendeur, Florent Y, s’est bien gardé de leur dire ce qui les attendait, un vice caché.
Pendant cinq ans, ils vont subir les nuisances de la voisine, qui ne quittera les lieux qu’en juillet 2011, soit un mois avant qu’eux-mêmes ne revendent leur appartement. Le 30 mai 2011, ils assignent Florent Y devant le tribunal de grande instance de Metz pour faire constater que l’acte de vente est entaché de nullité, obtenir une réduction de 20 000 euros de leur prix d’achat et des dommages et intérêts de 20 000 euros, pour le préjudice subi par rapport à ce vice caché.
Le tribunal constate qu’ils ont bien supporté des troubles de voisinage, de façon quotidienne, pendant cinq ans, comme le montrent plusieurs attestations, dont une, notamment, de voisins, faisant état de « crachats, salissures diverses et tapages nocturnes». Il juge que le vendeur a « sciemment dissimulé une information qu’il savait importante pour ses acheteurs », et que le « dol a vicié le consentement des acquéreurs ». Toutefois, les époux n’ayant pas subi de moins-value lors de la revente (153 000 euros), il ne prend en compte que la diminution de la valeur de l’appartement pendant la période où il l’a habité. Il condamne le vendeur à leur verser 9 000 euros.
Florent Y fait appel, en soutenant qu’il n’avait pas connaissance de ces troubles, qui seraient apparus après son départ, qu’il ne lui appartenait pas de fournir une information « subjective » sur la qualité du « voisinage, élément extérieur à son bien », dont il souligne le caractère « temporaire ». Il affirme qu’il incombait aux acquéreurs de se renseigner sur l’état de ce voisinage, et que cela n’était pas un vice caché.
La cour d’appel de Metz juge qu’il « ne pouvait ignorer » les troubles que provoquait la voisine, puisque cette dernière a emménagé le 1er août 2005 et qu’il n’a quitté son appartement que le 10 décembre 2005 ; ils ont donc cohabité pendant plus de quatre mois, il ne pouvait pas ignorer l’existence de ce vice caché. En outre, le 19 octobre 2005, une assemblée générale extraordinaire a été convoquée par le syndic, pour évoquer ces nuisances. Florent Y était « parfaitement conscient des nuisances et de leur gravité, qui caractérisent des troubles anormaux de voisinage, quand les époux X ont manifesté leur intérêt pour son appartement ». C’est « à tort » qu’il prétend les avoir ignoré.
La cour considère qu’il n’est certes pas responsable de ces troubles, mais que ces derniers devaient être annoncés lors de la vente, parce qu’ils ont un caractère « objectif », qu’ils affectaient les parties privatives de l’immeuble, et qu’il n’étaient pas si « temporaires » que cela, le bail de la voisine pouvant durer plusieurs mois, voire plusieurs années. La cour confirme la condamnation du tribunal.
« Cette décision est incompréhensible, car on ne peut pas être responsable de son voisin de palier! », commente Me Stéphane Faravari, l’avocat de Florent Y.
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. Des précédents
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« Pourtant, il ne s’agit pas d’une première », affirme Me Christophe Sanson, avocat spécialiste des problèmes acoustiques. Quatre jours avant la cour d’appel de Metz, celle d’Angers a ainsi indemnisé bien plus généreusement un couple d’acheteurs, qui, à la recherche d’une maison calme à la campagne, s’étaient retrouvé à côté d’un voisin agressif et violent. Les troubles de voisinage qu’ils ont subis (musique insupportable, moteurs d’engins sciemment mis en marche pour perturber leur tranquillité, violence avec insultes et menaces, divagation de chiens) ne sont pas contestés, l’occupant de cette maison mitoyenne ayant été condamné pénalement et ayant agressé tous ses voisins.
La cour a jugé que le vendeur de la maison avait commis une « réticence dolosive », en dissimulant ces troubles aux acheteurs. Ils n‘auraient pas acheté, s‘ils avaient su à quoi s’attendre. Ils ont d’ailleurs revendu la maison quatre ans plus tard, avec une moins-value de 20 000 euros. La cour a constaté qu’ils avaient été contraints d’effectuer deux opérations immobilières sur une courte période. Elle a condamné le vendeur à leur rembourser la moins-value, ainsi que les frais de notaires, soit 26 404 euros. Elle l’a condamné aussi à indemniser leur préjudice de jouissance à hauteur de 5 000 euros.
Le 18 Juin 2015, la cour d’appel de Paris a confirmé un jugement qui exonérait de toute faute, du fait qu’il « justifiait d’un motif légitime », le bénéficiaire d’une promesse de cession de parts sociales d’une société civile immobilière d’attribution ayant refusé de régulariser la vente : lors de son emménagement, il avait constaté que son bien se trouvait dans un environnement de nuisances sonores important, compte tenu de sa proximité avec une voie ferrée. Des constats d’huissier, dressés à sa demande tard le soir et tôt le matin, montrent que lors des déplacements des locomotives, des vibrations, des bruits de sirènes et de sonneries étaient perceptibles de la maison. Ces nuisances ont été confirmées par les voisins directs. De jour, elles étaient moins gênantes, parce que couvertes par le bruit ambiant.
La cour a jugé que « préalablement à la signature de la promesse, le bénéficiaire n’a pas été pleinement informé des nuisances environnementales du bien vendu qui s’il en avait eu connaissance, l’aurait conduit soit à ne pas signer cet acte, soit à obtenir une diminution du prix. » Elle a ajouté que « le promettant ne peut s’exonérer de cette faute en soutenant qu’il appartenait aux acquéreurs de procéder à des investigations supplémentaires, alors que le devoir de vigilance ne saurait être transformé en devoir d’investigation ». Il a confirmé la déconsignation des sommes séquestrées entre les mains du notaire.
Me Sanson précise que, pour obtenir une décision favorable du juge, il faut, d’une part que la nuisance sonore soit très importante et prouvée, et d’autre part, qu’il soit démontré que le vendeur a dissimulé la réalité de cette nuisance, ce qui caractérise le dol. Attention regardez bien s’il n’y a pas de vice caché avant d’acheter un bien immobilier.
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