Immobilier : Airbnb, Drivy, Leboncoin… comment déclarer son petit business
Les adeptes des sites de partage, de location ou de vente ne pourront plus dire qu’ils ne savaient pas. Désormais, les sites Internet proposant des transactions entre particuliers (location de voiture, de logement, covoiturage…) doivent adresser à leurs utilisateurs, au mois de janvier de chaque année, un récapitulatif des transactions qu’ils ont réalisées par leur intermédiaire, à l’instar de ce que font les banques pour les revenus des placements. Une mesure décidée dans la loi de finances pour 2016.
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Les sites n’auront toutefois pas l’obligation de communiquer ces informations à l’administration fiscale. L’objectif est d’inciter les internautes à déclarer « spontanément » au fisc les revenus perçus. Mais attention, toutes les sommes encaissées ne sont pas forcément imposables. Les internautes devront faire eux-mêmes la distinction entre ce qui l’est et ce qui ne l’est pas. Voici les principales règles à connaître.
- Je loue un appartement via Airbnb…
Si vous louez de manière habituelle une maison, un appartement ou une chambre meublée, qu’il s’agisse de votre résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif, les loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Attention, le caractère habituel ne dépend pas de la durée de la location mais de son caractère récurrent. Par exemple, la location trois années de suite d’une maison pendant l’été (15 jours la première année, un mois la suivante et à nouveau 15 jours la troisième année) a un caractère habituel et non occasionnel. Tant que les loyers ne dépassent pas 32 900 euros par an, leur montant imposable est déterminé de manière forfaitaire, en appliquant un abattement de 50 % sur le montant encaissé. Autrement dit, vous n’êtes imposé que sur la moitié des loyers perçus mais vous ne pouvez déduire aucune autre charge. C’est ce qu’on appelle le micro-BIC.
En revanche, si vous louez exceptionnellement un logement en meublé, le loyer est imposé à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Si vos loyers sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous relevez automatiquement du micro-foncier. Vos loyers imposables sont déterminés de manière forfaitaire par l’administration fiscale qui appliquera un abattement de 30 % au montant déclaré.
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- … ou loue une chambre de mon appartement
Si vous sous-louez en meublé une chambre dans l’appartement dans lequel vous habitez à une personne qui en fait sa résidence principale, le loyer n’est pas imposable tant qu’il reste dans des limites raisonnables. En 2015, l’administration fiscale considérait que ces limites étaient respectées si le loyer n’excédait pas 184 euros par an par mètre carré à Paris et 135 euros dans les autres régions (les chiffres pour 2016 n’ont pas encore été publiés).
Si vous louez habituellement, à la journée, à la semaine ou au mois, une ou plusieurs pièces de votre logement à des personnes de passage, le loyer n’est pas imposable s’il ne dépasse pas 760 euros par an, petit-déjeuner compris.
Ces deux exonérations peuvent se cumuler, par exemple, si vous louez votre logement à un étudiant durant l’année scolaire et à des touristes pendant les vacances.
En revanche, si vous dépassez ces limites, les loyers sont imposables dès le premier euro dans la catégorie des BIC dans les mêmes conditions que lorsque vous louez un logement meublé.
- Je revends des objets d’occasion sur Leboncoin
Si vous revendez vos « vieux » vêtements, de l’électroménager, une voiture… sur des plates-formes telles que Leboncoin ou eBay, vous n’êtes pas imposable tant que ces ventes n’ont pas un caractère régulier. En revanche, si vous achetez des biens dans le but de les revendre, cette activité est considérée comme une activité commerciale et est imposée en tant que telle si elle est exercée de manière habituelle.
Tout est affaire d’appréciation. La notion d’activité exercée « à titre habituel » a donné lieu à une jurisprudence abondante et est appréciée au cas par cas. Selon le rapport sur l’économie collaborative de la commission des finances du Sénat, publié le 17 septembre 2015, cette notion n’implique pas forcément « une répétition fréquente des actes de vente et peut couvrir des actes peu nombreux mais périodiques ».
Pour savoir s’il s’agit d’une véritable activité commerciale, les juges se fondent donc sur la régularité de l’activité, son caractère lucratif, l’existence d’un système organisé de vente à distance, la réalisation d’une présentation et d’une promotion des biens mis en vente, etc. « D’une manière générale, l’intention du vendeur semble être le critère déterminant », souligne le rapport.
Quoi qu’il en soit, l’administration fiscale n’a pour l’instant aucun moyen d’avoir connaissance de ces revenus. Sa seule marge de manœuvre est celle qui consiste à faire des contrôles a posteriori. Or, en termes d’efficacité, elle préfère cibler les contrôles sur les contribuables à « fort enjeu », par définition moins nombreux, plutôt que de multiplier les contrôles sur un grand nombre de contribuables représentant chacun un modeste potentiel.
Lorsqu’ils sont imposables, les revenus tirés de cette activité d’achat-revente sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, ce qui suppose en principe de souscrire une déclaration de bénéfices professionnels.
En pratique, le plus simple est d’opter pour le statut d’autoentrepreneur qui permet de reporter directement le montant de son chiffre d’affaires sur une annexe de la déclaration de revenus, sans avoir à souscrire de déclaration professionnelle.
Principal intérêt : votre bénéfice est alors déterminé de manière forfaitaire, après l’application d’un abattement de 71 % du chiffre d’affaires déclaré pour une activité de vente. Mais en contrepartie, il faudra payer des charges sociales, calculées elles aussi de manière forfaitaire (13,4 % du chiffre d’affaires pour une activité commerciale).
- Je loue ma voiture avec Drivy…
Si vous louez votre voiture, vous n’êtes pas imposable tant que cette activité n’a pas un caractère régulier. En revanche, si elle le devient, les revenus tirés de cette activité sont en principe imposables au même titre que ceux retirés d’une activité d’achat-revente. Ils sont alors imposables dans la catégorie des BIC et peuvent bénéficier du micro-BIC tant que les revenus ne dépassent pas 32 900 euros.
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- … ou fais du covoiturage avec BlaBlaCar
Tant que vous restez dans le cadre légal du covoiturage qui consiste à demander aux passagers de partager vos frais (assurance, essence, péage, etc.), vous n’êtes pas imposable et vous n’avez aucune obligation déclarative. Cette exonération se justifie à la fois par « une volonté de simplification et une préoccupation écologique », peut-on lire dans le rapport sur l’économie collaborative.
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